疫情對北京寫字樓市場沒有決定性影響
進入2020年，新冠肺炎疫情成為第一只影響全世界的黑天鵝事件。在整個一季度，疫情幾乎凍結了中國所有經濟活動，并開始在全球范圍蔓延。根據統計局數據顯示，2020年1到2月，規模以上工業增加值同比實際下降13.5%，全國固定資產投資同比下降24.5%，全國房地產開發投資同比下降16.3%。數據真實的反映了疫情對于經濟的負面影響非常顯著，但在這樣不利的經濟環境下，中國的疫情從三月份開始得到了非常有效的控制。從政策選擇來看，中國付出了較大的短期代價，換來了居民的生命安全和更長期的經濟增長潛力。我們認為隨著中國逐步消滅新冠肺炎疫情，中國經濟將會是第一個從疫情的陰霾中逐步復蘇的經濟體。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：“在這樣的大環境下，整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場同樣處于市場冷凍狀態，幾乎所有的租賃交易活動都處于暫停或延遲的狀態。然而，我們對于市場的整體判斷是疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。在市場新租活動被凍結，部分租戶租約正常到期，以及成本因素成為企業的重要考量等多種因素的作用下，本季度凈吸納量的數據也反映出和宏觀經濟相同的走勢。本季度北京市場的凈吸納量達到創歷史記錄的-81,000平方米，這也是北京市場第一次出現連續兩個季度的負凈吸納量。除了CBD和麗澤子市場外，其他市場都錄得負凈吸納量，其中以燕莎子市場的負凈吸納量變化最為明顯，達到了-64,000平方米。僅從數字變化來看，大量負凈吸納量意味著企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。在正常的市場環境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但處于疫情狀態下的市場，這部分本應通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。”
雖然本季度無新增供應量，但市場需求受到抑制，導致空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個商圈均呈現不同程度的環比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達到環比-5.4%；長期價格堅挺的金融街和中關村也出現松動，環比分別下調-1.4%和-3.1%。整體市場環境依然更有利于租戶，有搬遷或擴租需求的租戶可以比較積極的在市場中尋找性價比更高的優質物業進行辦公空間升級。高力國際華北區董事總經理嚴區海認為：“由于受到疫情影響較小，目前IT行業的需求占比較大，這個行業的需求恢復也是最快的。由于海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個三月份都處于停滯狀態，預計該情況會進一步延續到二季度，預計會有更多的海外公司尋求降低成本的計劃。”由于租金下調，空置率上升，對于租戶來講已經出現了一個減負提升辦公品質的機會窗口。疫情的出現也讓很多企業重新審視并指定新的辦公策略，更深入的思考如何進一步提高辦公效率。對于寫字樓業主，嚴區海建議：“寫字樓業主對于目前的市場情況應該積極調整租賃策略，更靈活的通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個時期保持出租率更為重要。
高力國際華北區研究部陸明對此的觀點是：“北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會進一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此我們預計會有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預計市場活動會在二季度出現較為明顯的復蘇跡象。同時，我們維持在2019年四季度對于市場租金高位盤整態勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調整幅度將加大。基于目前疫情后期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，租金預期大概會在明年發生轉變。”
目前由于海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續到下半年。然而，從中國經濟自身的角度來看，疫情導致的最困難時刻正在結束。我們一直強調，2020年的市場關注點不應只是經濟增速，更應該關注各類積極政策帶來的拉動效應。嚴區海董事總經理判斷：穩就業和新基建是今年宏觀調控最重要的兩個方面，其中新基建將成為中國下一階段供給側改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等七大方向。就當前發展走向而言，疫情對于需求端的影響只是暫時的，但是對于供給端卻有著深遠的影響。新基建的大規模鋪開將進一步提升通過科技升級所帶來的經濟質量。以新基建為首的產業革命將會加快整個中國的產業鏈升級，甚至重構中國在當前世界經濟格局下的影響力。全世界都在盯著中國后疫情時期的政策有效性和經濟恢復力。在全球降息和量化寬松的大趨勢下，我們相信中國經濟的逐步企穩將給全球投資者帶來信心，下半年資金會加大流入中國市場，布局無疫情且經濟企穩的市場會成為全球避險資金的首選。
優質資產將成為內外資本抗周期最佳防守工具
作為對新型冠狀病毒疫情的回應，中央與地方各級政府已出臺一系列財政和貨幣政策以扶持經濟增長；同時，隨著國內疫情防控形勢向好，各行各業積極復工復產下疫情能夠持續受到控制，境內外資本對我國政府的高效及市場和社會的穩定高度關注。高力國際中國區資本市場部董事總經理汪蓓認為：“房地產投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節奏，國內一線城市優質資產將成為內外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩定后出現一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢于內資投資人。”
北京2020一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽區的LG雙子塔，該項目自去年下半年入市后“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購，占一季度總成交額的92%。
自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。其關注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，已具有現金流的持有型物業亦成為投資人關注的類型。
此外值得一提的是，這次疫情雖然對大部分行業帶來負面影響，但線上科技公司，醫藥與醫療公司以及云計算，大數據等行業由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩定且有擴張的可能性，這些行業普遍都分布在有產業聚集性的商務園區，例如中關村、上地產業園等，因此商務園項目將可能成為具有增長爆發力的子市場。
疫情下的零售商業走向
針對于北京零售商業的恢復情況來看，截止到3月底北京購物中心基本恢復了正常營業時間，北京前門和王府井步行街商家開業率仍與疫情前有較大差距，主要受旅游業未恢復影響。據商務部重點監測1000家零售企業日均銷售額來看，2月下旬比中旬增加5.6%，全國消費市場觸底回升。通過近20個購物中心的觀測，3月下旬購物中心品牌營業率在80%-90%左右，目前兒童樂園、教育、娛樂類（KTV、影院）業態仍處于關閉狀態。其它業態進店消費人群明顯增加，餐飲類平均上座率在25%左右，生鮮類超市客流密度大于其它業態。
同時，我們也觀察到疫情對于整個行業正在帶來各種變化。由于疫情，線下實體銷售跌入歷史谷底，很多連鎖優質品牌開始整合資源開通了線上銷售渠道。例如，餐飲行業受到重創，品牌紛紛加大外賣維持經營，以減少損失。整個一季度生鮮類超市外送提升3-4倍，隨之出現用人短缺，各行業開始出現抱團取暖共享員工的現象。大的連鎖超市銷售額不降反升，這其中線上平臺功不可沒。在線下銷售陷入困境的時候，銷售人員積極通過APP、抖音、公眾號、微信群等小程序轉戰線上，通過各類推廣和直播拉近了與消費者的距離，為線上銷售提升起到了積極作用。
此次疫情期間，零售服裝、餐飲、娛樂、線下教育等行業受到極大影響，疫情嚴重時客流減少超過80%，整體停業超過70%，銷售額已至冰點，截至3月底仍未完全恢復營業。疫情期間大部分購物中心對商戶做了1-3個月不等的免租優惠，但人員工資仍是一個較大成本，客流恢復仍需一定時間，部分商家對工作人員進行了縮減以此緩減成本壓力。傳統零售、餐飲等業態目前基本停止了新的擴張，新的發展戰略要在疫情后重新制定。
消費者紛紛通過各類APP開始線上消費，線上可以滿足日常的大部分需求，線上優惠力度和便利性正在改變我們的消費習慣，疫情結束后仍將產生深遠影響。80后，90后從外賣主力消費群轉變成為大廚，生鮮類半成品食物成為消費熱點，中老年人通過智能手機開啟網購模式，成為新的網絡消費人群。健康、養生類產品成為新的消費增長點。
由于購物中心品牌眾多，高力國際零售服務部劉瑞京的建議是增加線上銷售平臺的建立，將經營的品牌商品同步到線上，線上線下的相互結合會提升銷售額。品牌方也可以通過自有會員體系建立線上銷售模式，加大線上推廣和宣傳來提升銷售額。現代消費已滿足電子支付，訂單、物流智能化處理，消費客層及數據的分析，建議經營方加強數據的分析和整理，對消費者消費特點進行深入研究，更好的提供精準服務。建議經營者未來對一線人員增加線上銷售培訓，同時通過各類平臺提升線上銷售和服務的新技能。
零售商業地產開發趨勢
由于疫情的影響，開發商對于零售商業選址邏輯發生了變化。首先，公共衛生安全重視度的提升將重塑商業選址邏輯。從客流來看，從首選客流密度大的地段轉變為提高對客流質量的追求；從區位來看，從首選市中心等交通便利的區位轉變為向郊區化發展；從交通來看，從偏好地鐵上蓋及其他公共交通樞紐轉變為以步行及私人汽車為導向的商業選址模式。其次，由于此次疫情中居民的活動軌跡成多中心發散，不再是目的型購物中心等人員高度集中的區域，因此強輻射型商業的集聚將轉變為圍繞社區發展的零售商業。最后，針對于社區居民提供一站式服務的社區型購物中心將成為未來發展熱點，包含了購物，餐飲，娛樂，文化，運動，親子，休閑和社交等功能。
高力國際華北區咨詢服務部高級董事付茂華推斷體驗創新會成為實體商業PK電商更重要的手段。受疫情影響，電商對實體商業的沖擊不斷加深，而互動性與體驗性是實體商業不可替代的特性。商場可以通過情感共鳴、沉浸式打造、線上線下融合等手段增強實體商業的體驗性，打造創新點，提升購物體驗。以情感共鳴為例，商場可以通過品類組合、門店空間設計、消費體驗塑造，與消費者產生情感共鳴，形成對目標客戶群的強大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居體驗店塑造高品位生活體驗空間；i.t blue block打造多主題的全新概念店。至于沉浸式打造，零售業項目可通過沉浸式環境打造與沉浸式業態整合吸引消費者，提升購物體驗，如北京SKP南館SKP-S以“數字-模擬-未來”(Digital-Analog Future)為主題，為消費者制造一個超現實的購物場景。線上線下融合則是難度更高的手段，不僅需要從商業邏輯上打通線上和線下，甚至需要在組織架構，技術儲備和人員培訓等方面做出系統化戰略規劃，如澳洲的Westfield集團創建Westfield Labs數字機構，推出了商場無票手機智能停車，手機點餐等便民的應用程序。
商場越來越重視通過科技手段來保障公共衛生安全。在此次疫情中，高科技手段的廣泛整合應用為集中式商業提供安全保障，將是未來重點的發展方向。購物中心可利用5G紅外熱成像測溫、紅外感應開關、無接觸終端、室內微氣候監測系統、科技手段解決商場內部環境問題以及對人流健康全方位監測，實現公共衛生安全工作的透明化、及時化。
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